Metode Penilaian Agunan menggunakan Pendekatan Pasar

Ilustrasi Agunan Kredit Bank

Dalam melakukan penilaian terhadap agunan kredit terdapat beberapa metode yang bisa digunakan setiap metode memiliki pendekatan yang berbeda namun secara prinsip tetap sama (baca: Prinsip-prinsip penilaian agunan). Kali ini kita akan bahas mengenai Metode pendekatan pasar yaitu suatu metode penilaian agunan dengan cara membandingkan agunan yang dinilai dengan agunan lain dengan karakteritik yang hampir sama, yang diperjual belikan di pasar. Untuk menerapkan metode ini ada beberapa langkah yang perlu diperhatikan yaitu :

Pengumpulan data

Mengingat metode pendekatan pasar menggunakan data pembanding sebagai acuan untuk menilai agunan, maka kualitas dan kuantitas data pembanding ini sangat menentukan akurasi penilaian agunan.  Untuk itu, langkah pertama yang harus diperhatikan adalah mencari informasi sebanyak-banyaknya perihal harga yang dapat digunakan sebagai pembanding atas agunan yang akan diniliai.  Sumber data tersebut dapat berasal dari beberapa sumber, misalnya untuk agunan berupa tanah, bangunan data-data dapat diperoleh dari property agent (raywhite), kantor kelurahan di lokasi agunan yang akan dinilai, broker/pialang, iklan jual beli tanah di koran atau internet.

 

Verifikasi dan Analisis Data

Untuk mendapatkan data pembanding yang lebih baik, maka terhadap data yang dikumpulkan perlu dilakukan suatu verifikasi dan analisis data, agar relevansi antara data pembanding dan agunan yang akan dinilai tetap terjaga.  Ada beberapa langkah yang perlu diperhatikan dalam rangka verifikasi dan analisis atas data yang dikumpulkan, yaitu meyakini bahwa data yang diterima tersebut berasal dari pihak yang berkompeten dan mempunyai data/informasi yang akurat tentang data yang diperlukan, Setelah diyakini sumbernya, maka langkah selanjutya adalah perlu dilakukan analisis atas data yang diterima. 

 

Mengingat pendekatan ini adalah Perbandingan, maka harus dilakukan analisis atas persamaan dan perbedaan barang yang diperbandingkan.  Harga yang disampaikan oleh sumber-sumber di atas selayaknya tidak serta merta diterima, karena tidak tertutup kemungkinan terdapat perbedaan yang mengakibatkan kita tidak dapat melakukan perbandingan  secara mutlak. misalnya Harga tanah dengan luas tertentu dan bentuk teratur akan berbeda dengan lokasi tanah dengan hamparan luas dan bentuk  kurang teratur. Langkah yang tidak kalah pentingnya untuk menghasilkan data pembanding yang baik adalah meyakini bahwa data dimaksud berasal dari transaksi yang terjadi pada pasar bebas, artinya pembeli dan penjual melakukan transaksi tanpa paksaan atau tekanan apapun tapi semata-mata karena jual beli tidak melalui pembebasan tanah oleh pemerintah, yang kadang-kadang dilakukan secara paksa (demi kepentingan umum), perlu dievaluasi kembali jika akan dijadikan sebagai pembanding, mengingat harga yang dihasilkan belum mewakili kepentingan penjual.

 

Penyesuaian ( Adjustment)

Setelah melakukan verifikasi dan analisis data pembanding, maka perlu dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan nilai agunan yang dinilai.  Dalam penyesuaian ini dapat diperoleh beberapa alternatif berikut:

1. Agunan yang dinilai mempunyai kelebihan dengan  pembanding, sehingga nilai agunan yang dinilai diberi nilai lebih tinggi dari   data pembanding
2. Agunan yang dinilai tidak sebaik dengan pembanding,  sehingga nilai agunan yang dinilai diberi nilai lebih rendah dari data pembanding
3. Agunan yang dinilai relatif tidak berbeda dengan data pembanding, sehingga nilainya tidak perlu penyesuaian.

Faktor-faktor yang dapat dipergunakan sebagai dasar untuk melakukan penyesuaian nilai agunan antara lain waktu, perkembangan harga, status bukti kepemilikan barang, lokasi, sifat fisik barang (keadaan lokasi, bentuk lokasi, sarana pendukung disekitar lokasi), kondisi fisik dll. Dalam rangka melakukan penyesuaian agunan yang dinilai, dapat menggunakan beberapa pendekatan, yang salah satunya menggunakan  Lumpsum Method ( Metode Jumlah Bulat). Metode ini relatif sederhana mengingat harga agunan yang dinilai langsung dibandingkan dengan harga data pembanding.  Dengan pendekatan ini tidak tampak faktor-faktor yang disesuaikan secara detail.

 

Rekonsiliasi
Tahap akhir dari penilaian agunan dengan metode pasar ini adalah kegiatan rekonsiliasi.  Adapun kegiatan dalam tahap ini adalah memperhatikan indikasi-indikasi penyesuaian nilai agunan dan data pembanding.  Dari pengamatan tersebut, ditarik suatu kesimpulan untuk menentukan besarnya nilai agunan yang dinilai.

 

Keuntungan Pendekatan Data Pasar

• Merupakan metode yang sederhana dan mudah dimengerti
• Metode ini relatif dapat diterapkan untuk semua jenis agunan
• Metode ini dapat dijadikan acuan untuk menguji ketepatan penerapan metode-metode lain
• Semakin banyak data pembanding yang dapat digunakan menunjukkan semakin valid kesimpulan nilai yang ditetapkan.

Kelemahan  Pendekatan Data Pasar

• Ketersediaan  data pembanding sering tidak mencukupi
• Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan
• Penerapan ini memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas dalam melakukan adjustment
• Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur-unsur yang disesuaikan terlalu banyak.

READ MORE - Metode Penilaian Agunan menggunakan Pendekatan Pasar

Metode Penilaian Agunan Kredit

Metode penilaian agunan kredit adalah suatu cara dalam menilai agunan kredit yang sistematis dan menghasilkan suatu nilai yang paling mendekati kebenaran tentang nilai pasar wajar (nilai ekonomisnya, bukan nilai buku) dari agunan kredit yang bersangkutan. Penilaian barang agunan kredit oleh bank dimaksudkan untuk memperoleh nilai dari barang-barang yang akan diikat sebagai agunan kredit. Penilaian tersebut harus lebih dititikberatkan kepada penerapan metode-metode pendekatan yang dapat menghasilkan taksiran dan opini yang paling mendekati kebenaran tentang “ Nilai Pasar Wajar”, sehingga selanjutnya akan diperoleh “Nilai Likuidasi, Proyeksi Nilai Pasar Wajar dan Proyeksi Nilai Likuidasi” dari barang yang bersangkutan.

Metode pendekatan yang dapat dipakai oleh penilai dalam melakukan penilaian barang agunan kredit adalah sebagai berikut :

Metode Pendekatan Biaya

Metode Pendekatan Pendapatan.

Metode Pendekatan Data Pasar (silakan klik untuk mengetahui lebih lanjut)

Masing-masing metode mempunyai kelebihan dan kekurangan, oleh karena itu dalam memilih metode yang paling sesuai harus memperhatikan tujuan penilaian, jenis dan macam barang yang dinilai, kesesuaian dan validitas data yang diproses pada tiap metode penilaian yang digunakan. Penilaian agunan kredit adalah suatu kegiatan melakukan estimasi nilai terhadap suatu aset (kekayaan). Kualitas estimasi seorang penilai tergantung kepada kemampuan dan keahlian yang dimiliki oleh penilai. Konsekuensi logis kondisi ini mengakibatkan hasil penilaian seorang penilai akan berbeda dengan hasil penilaian oleh penilai yang lain. Untuk meminimalkan perbedaan dan unsur subyektifitas, maka seorang penilai saat melakukan penilaian harus memegang 9  prinsip penilaian 

Prinsip-prinsip Penilaian

1. Principle of highest and best use ( penggunaan yang semaksimal mungkin) Nilai suatu kekayaan yang mencerminkan penggunaan yang dari aspek lokasi feasible, aspek pasar marketable dan dari aspek investasi profitable.
2. Principle of supply and demand ( persediaan dan permintaan) Nilai suatu kekayaan merupakan pencerminan dan mekanisme pasar yang merupakan interaksi dari pasokan dan permintaan yang wajar (fair market mechanism)
3. Principle  of substitution Nilai suatu kekayaan yang dinilai ditentukan oleh biaya untuk memperoleh suatu kekayaan yang setara sebagai pengganti.
4. Principle  of anticipation Nilai suatu harta kekayaan yang dinilai tidak hanya tergantung pada nilai saat ini tapi terkait juga dengan nilai masa depan yang terkait dengan keuntungan masa depan dari pemilikan suatu harta kekayaan yang dinilai
5. Principle  of  change Nilai suatu kekayaan yang dinilai selalu berubah sesuai dengan faktor-faktor yang mempengaruhi seperti faktor fisik dan lingkungan, faktor ekonomi, faktor politik dan faktor sosial.
6. Principle  of conformity Penilaian terkait dengan suatu perubahan pasar sehingga nilai suatu kekayaan juga harus dapat disesuaikan.  Oleh karena itu dalam penentuan nilai, faktor pembatasan waktu berlakunya suatu nilai harus ditentukan dalam suatu asumsi penilaian.
7. Principle  of competition Nilai suatu harta yang dinilai dipengaruhi oleh persaingan dengan harta lainnya.  Harta yang memiliki daya saing rendah akan memiliki nilai lebih rendah dibanding harta yang memiliki daya saing lebih tinggi
8. Principle  increasing and decreasing return Nilai suatu harta yang dapat memberikan penerimaan tinggi akan mempunyai nilai lebih tinggi dibanding suatu harta yang mempunyai kemampuan memberikan penerimaan lebih rendah
9. Principle  of consistent use Nilai satu kekayaan tergantung penggunaan saat dilakukan penilaian.  Perubahan penggunaan akan merubah nilai suatu kekayaan.

READ MORE - Metode Penilaian Agunan Kredit

Pengertian Agunan Kredit

Pengertian Agunan Kredit
Undang-Undang Pokok Perbankan mengisyaratkan bahwa dalam pemberian kredit harus didasarkan pada keyakinan bank atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, prospek usaha debitur dan agunan kredit. 

Dari pengertian tersebut serta dilihat dari fungsinya, agunan kredit dapat dibedakan menjadi dua, yaitu : 

1. Agunan kredit yang didasarkan atas keyakinan bank terhadap karakter dan kemampuan nasabah/debitur untuk membayar kembali kreditnya, dengan dana yang berasal dari hasil usaha yang dibiayai kredit, yang tercermin dalam cash flow nasabah/debitur atau yang lebih dikenal dengan first way out. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, bank harus melakukan analisis dan evaluasi atas watak/karakter, kemampuan, modal serta prospek debitur. 
2. Agunan kredit yang didasarkan atas likuidasi nilai agunan kredit (yang dikenal dengan second way out) apabila dikemudian hari first way out tidak dapat digunakan sebagai alat pembayaran kembali kredit.

Jenis-jenis Agunan Kredit
Berdasarkan sumber pendanaannya, agunan kredit dibedakan menjadi agunan pokok dan agunan tambahan

1. Agunan Kredit Pokok; Sesuai penjelasan pasal 8 UU No.7 tahun 1992 JO UU No.10 tahun 1998, tersirat bahwa agunan pokok adalah agunan kredit yang pengadaannya bersumber/ dibiayai dari dana kredit bank. Agunan ini dapat berupa barang proyek (tanah dan bangunan, mesin-mesin, persediaan, piutang dagang/hak tagih, dan lain-lain). Agunan kredit dapat hanya berupa agunan pokok tersebut apabila berdasarkan aspek-aspek lain dalam jaminan utama (watak, kemampuan, modal dan prospek), diperoleh keyakinan atas kemampuan debitur untuk mengembalikan hutangnya.
2. Agunan Kredit Tambahan  adalah agunan kredit yang tidak termasuk di dalam batasan agunan kredit pokok tersebut di atas. Sebagai contoh: aktiva tetap diluar proyek yang dibiayai, surat berharga, surat rekta, garansi risiko, jaminan pemerintah, lembaga penjamin dan lain-lain. Agunan kredit berupa aset milik pihak peminjam akan dieksekusi oleh pemberi pinjaman/ bank apabila peminjam tidak dapat mengembalikan pinjaman tersebut atau gagal bayar (even of default) yang hasilnya akan digunakan untuk membayar kembali hutang peminjam kepada pemberi pinjaman/ bank.

READ MORE - Pengertian Agunan Kredit

AGUNAN KREDIT

Dalam Undang-Undang Pokok Perbankan, dijelaskan bahwa pemberian kredit bank harus didasarkan pada keyakinan bank atas kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi hutangnya sesuai dengan yang diperjanjikan. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, sebelum memberikan kredit bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, prospek usaha debitur  dan agunan kredit.  

Jika dibandingkan dengan kredit tanpa agunan atau pinjaman tanpa agunan atau yang lebih dikenal dengan istilah KTA jelas ini merupakan prinsip yang berbeda, dari pengertian agunan kredit tersebut serta dilihat dari fungsinya, agunan kredit dapat dibedakan menjadi dua, yaitu :

1. Agunan  kredit yang didasarkan atas keyakinan bank terhadap karakter dan  kemampuan nasabah/debitur untuk membayar kembali kreditnya, dengan dana yang berasal dari hasil usaha yang dibiayai kredit,  yang tercermin dalam cash flow nasabah/debitur. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, bank harus melakukan analisis dan evaluasi atas watak/karakter, kemampuan, modal serta prospek debitur. 
2. Jaminan yang didasarkan atas likuidasi agunan  atau asset sehingga apabila dikemudian hari  usaha debitur bangkrut tidak dapat digunakan sebagai alat pembayaran kembali kredit maka agunan berupa fixed asset akan dilelang untuk menutup hutang kredit debitur. 

READ MORE - AGUNAN KREDIT