Metode Penilaian Agunan menggunakan Pendekatan Pasar

Ilustrasi Agunan Kredit Bank

Dalam melakukan penilaian terhadap agunan kredit terdapat beberapa metode yang bisa digunakan setiap metode memiliki pendekatan yang berbeda namun secara prinsip tetap sama (baca: Prinsip-prinsip penilaian agunan). Kali ini kita akan bahas mengenai Metode pendekatan pasar yaitu suatu metode penilaian agunan dengan cara membandingkan agunan yang dinilai dengan agunan lain dengan karakteritik yang hampir sama, yang diperjual belikan di pasar. Untuk menerapkan metode ini ada beberapa langkah yang perlu diperhatikan yaitu :

Pengumpulan data

Mengingat metode pendekatan pasar menggunakan data pembanding sebagai acuan untuk menilai agunan, maka kualitas dan kuantitas data pembanding ini sangat menentukan akurasi penilaian agunan.  Untuk itu, langkah pertama yang harus diperhatikan adalah mencari informasi sebanyak-banyaknya perihal harga yang dapat digunakan sebagai pembanding atas agunan yang akan diniliai.  Sumber data tersebut dapat berasal dari beberapa sumber, misalnya untuk agunan berupa tanah, bangunan data-data dapat diperoleh dari property agent (raywhite), kantor kelurahan di lokasi agunan yang akan dinilai, broker/pialang, iklan jual beli tanah di koran atau internet.

 

Verifikasi dan Analisis Data

Untuk mendapatkan data pembanding yang lebih baik, maka terhadap data yang dikumpulkan perlu dilakukan suatu verifikasi dan analisis data, agar relevansi antara data pembanding dan agunan yang akan dinilai tetap terjaga.  Ada beberapa langkah yang perlu diperhatikan dalam rangka verifikasi dan analisis atas data yang dikumpulkan, yaitu meyakini bahwa data yang diterima tersebut berasal dari pihak yang berkompeten dan mempunyai data/informasi yang akurat tentang data yang diperlukan, Setelah diyakini sumbernya, maka langkah selanjutya adalah perlu dilakukan analisis atas data yang diterima. 

 

Mengingat pendekatan ini adalah Perbandingan, maka harus dilakukan analisis atas persamaan dan perbedaan barang yang diperbandingkan.  Harga yang disampaikan oleh sumber-sumber di atas selayaknya tidak serta merta diterima, karena tidak tertutup kemungkinan terdapat perbedaan yang mengakibatkan kita tidak dapat melakukan perbandingan  secara mutlak. misalnya Harga tanah dengan luas tertentu dan bentuk teratur akan berbeda dengan lokasi tanah dengan hamparan luas dan bentuk  kurang teratur. Langkah yang tidak kalah pentingnya untuk menghasilkan data pembanding yang baik adalah meyakini bahwa data dimaksud berasal dari transaksi yang terjadi pada pasar bebas, artinya pembeli dan penjual melakukan transaksi tanpa paksaan atau tekanan apapun tapi semata-mata karena jual beli tidak melalui pembebasan tanah oleh pemerintah, yang kadang-kadang dilakukan secara paksa (demi kepentingan umum), perlu dievaluasi kembali jika akan dijadikan sebagai pembanding, mengingat harga yang dihasilkan belum mewakili kepentingan penjual.

 

Penyesuaian ( Adjustment)

Setelah melakukan verifikasi dan analisis data pembanding, maka perlu dilakukan penyesuaian untuk mendapatkan nilai agunan yang dinilai.  Dalam penyesuaian ini dapat diperoleh beberapa alternatif berikut:

1. Agunan yang dinilai mempunyai kelebihan dengan  pembanding, sehingga nilai agunan yang dinilai diberi nilai lebih tinggi dari   data pembanding
2. Agunan yang dinilai tidak sebaik dengan pembanding,  sehingga nilai agunan yang dinilai diberi nilai lebih rendah dari data pembanding
3. Agunan yang dinilai relatif tidak berbeda dengan data pembanding, sehingga nilainya tidak perlu penyesuaian.

Faktor-faktor yang dapat dipergunakan sebagai dasar untuk melakukan penyesuaian nilai agunan antara lain waktu, perkembangan harga, status bukti kepemilikan barang, lokasi, sifat fisik barang (keadaan lokasi, bentuk lokasi, sarana pendukung disekitar lokasi), kondisi fisik dll. Dalam rangka melakukan penyesuaian agunan yang dinilai, dapat menggunakan beberapa pendekatan, yang salah satunya menggunakan  Lumpsum Method ( Metode Jumlah Bulat). Metode ini relatif sederhana mengingat harga agunan yang dinilai langsung dibandingkan dengan harga data pembanding.  Dengan pendekatan ini tidak tampak faktor-faktor yang disesuaikan secara detail.

 

Rekonsiliasi
Tahap akhir dari penilaian agunan dengan metode pasar ini adalah kegiatan rekonsiliasi.  Adapun kegiatan dalam tahap ini adalah memperhatikan indikasi-indikasi penyesuaian nilai agunan dan data pembanding.  Dari pengamatan tersebut, ditarik suatu kesimpulan untuk menentukan besarnya nilai agunan yang dinilai.

 

Keuntungan Pendekatan Data Pasar

• Merupakan metode yang sederhana dan mudah dimengerti
• Metode ini relatif dapat diterapkan untuk semua jenis agunan
• Metode ini dapat dijadikan acuan untuk menguji ketepatan penerapan metode-metode lain
• Semakin banyak data pembanding yang dapat digunakan menunjukkan semakin valid kesimpulan nilai yang ditetapkan.

Kelemahan  Pendekatan Data Pasar

• Ketersediaan  data pembanding sering tidak mencukupi
• Verifikasi keabsahan data sulit dilakukan
• Penerapan ini memerlukan pengetahuan dan pengalaman yang luas dalam melakukan adjustment
• Adjustment yang dilakukan dapat berkurang ketepatannya jika unsur-unsur yang disesuaikan terlalu banyak.